부동산 실거래가지수 하락 전망은? (ft. 잠실 아파트 매매가 추이)

최근 부동산 시장의 분위기가 정부의 대출 규제와 경기 위축등으로 관망세가 확산되면서 여름철 고점을 찍고 조금씩 떨어지고 있는데요.

17일 한국부동산원이 발표한 공동주택 실거래가지수에 따르면 지난 9월 서울 아파트 실거래가지수는 하락전환했는데 그 이유 및 현황을 잠시 살펴보도록 하겠습니다.

서울 아파트 실거래가지수 추이

실거래가지수란 호가나 시세 중심의 가격 동향 조사와는 달리 실제 매매가 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것인데요.

실거래가지수가 마이너스라는 얘기는 전월 대비 아파트 가격이 하락했다는 의미로 작년 12월 이후 지수가 하락한건 올해 처음입니다.

지역으로는 은평,서대문,마포구가 0.9% 하락했고 노원,도봉,강북구는 0.42% 내렸으나 강남4구는 반대로 0.86% 상승했습니다.

아파트 가격이 떨어지는 이유는 매물이 계속 늘어나고 있기 때문인데요.

서울아파트의 경우 일반적으로 7만건 이상이면 많은 편인데 현재 아파트 매물이 급증하면서 9만건이 넘어가고 있습니다.

최근 대출규제와 경기둔화로 인하여 매수자들이 관망세로 들어섰고 최근 상승한 집값때문에 보유세 부담도 올라가면서 집주인들의 매물이 더 시장으로 나오는 듯 보이네요.

가계부채는 3년만에 최대 증가폭으로 1900조원을 넘으며 역대 최대치를 경신하고 있고, 여전히 수도권을 중심으로 대출을 받아 집을 사는 열끌 열기가 이어지면서 가계 대출이 늘어난 영향입니다.

이러한 대출 증가속도를 조절하기 위해 정부에서는 스트레스 DSR 2단계를 실시하고 있는데요.

DSR 이란 ‘총부채원리금상환비율’로 쉽게 말해 연봉의 몇프로까지만 이자 상환에 쓸 수 있는 비율을 정하는 겁니다.

예를들어 연소득 5000만원인 경우 DSR 40% 를 적용하며연간 2000만원까지 원리금 상환이 가능하다는 뜻인데, 스트레스 DSR은 미래에 금리가 오를 경우를 고려하여 가산금리까지 더하여 DSR을 계산합니다.

즉 대출을 더 줄이겠다는 의미로 내년에는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출은 더 줄어들게 되겠죠.

잠실의 대표적인 아파트인 잠실 리센트 109Am2 가격을 살펴보면 22년 12월 저점을 찍은 이후 올해 1월 살짝 꺽였다가 최고가를 경신했는데요.

네이버 매물로 나온 동일 평형의 경우 동과 층수에 따라 가격이 다르지만 최고가를 계속 갱신하는 호가보다는 지난 실거래가와 비슷하거나 조금 낮은 금액으로 올라온 것을 볼 수 있습니다.

네이버 매물은 호가가 실거래가보다 조금 높은 편인데요. 매물이 쌓이고 거래가 없으면 다시 꺽일 가능성이 높아 보입니다.

강남 잠실아파트의 매매가 상승세가 보합 또는 살짝 꺽였으면 강북 / 수도권은 당연히 더 하락폭이 더 커질 수가 있겠네요.

11월에 나올 실거래가지수는 -0.36% 를 예상하고 있어 하락폭은 조금 더 커질 듯 보이는데요.

매물은 역대 최대로 증가해 내년에는 10만건을 넘을 수 있고, 매수세는 실종되어 분위기는 급냉하고 있습니다.

미국의 기준금리가 낮아지기는 하지만 시장금리인 채권금리가 빠지지 않고 지금처럼 4%대를 유지한다면 부동산의 가격 반전은 시간이 좀 더 필요해 보이네요.